Запрет на сделки с жильем без личного участия. Как и зачем устанавливать

Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственник устанавливает по собственному желанию. Сделать его несложно, однако эксперты советуют устанавливать его осмысленно: порой он несет не только пользу

Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника — одна из распространенных и продолжающих набирать популярность услуг Росреестра. Только в Москве за первые три месяца 2025 года, по данным столичного управления Росреестра, было установлено более 150 тыс. таких запретов — в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Вместе с экспертами рассказываем, от каких проблем уберегает запрет на сделки с недвижимостью без личного участия, а от каких нет. А также о том, какими способами его можно установить и когда запрет потребуется снимать.

Содержание

1. Что такое запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника. Зачем он нужен
2. На какие действия с недвижимостью запрет распространяется, а на какие нет
3. Как сделать запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника через Госуслуги
4. Как оформить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника в МФЦ
5. Как снять запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника
6. Минусы запрета на сделки без личного участия

Что такое запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника. Зачем он нужен

Фото: Thapana_Studio / Shutterstock / FOTODOM

Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника — это особая отметка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — базе, где содержится информация о характеристиках всех имеющихся в России объектов недвижимости и их собственниках.

По российскому законодательству финальный этап сделок — это регистрация перехода прав на недвижимость к другому лицу. Указать в ЕГРН, что такой переход произошел, может лишь Росреестр. Однако при наличии отметки в ЕГРН о запрете, ведомство не сможет выполнить это действие, если в процедуре не участвует сам собственник объекта. Таким образом, без личного участия собственника сделка с недвижимостью не совершится.

Зачем нужен запрет на сделки без личного участия

Возможность каждому собственнику установить запрет на сделки с принадлежащей ему недвижимостью без личного участия прописана в ст. 36 закона «О государственной регистрации недвижимости». Ввели эту возможность как одну из мер защиты от мошенников, которые порой совершают сделки с недвижимостью без желания собственников. Без их ведома, по поддельным доверенностям, мошенники могут продать чужую недвижимость, подарить ее или оформить другую сделку. Когда обман обнаружится, вернуть недвижимость бывает нелегко — судебные разбирательства длятся годами.

При наличии отметки о запрете сделок без личного участия такой вид мошенничества исключен. Сделку не зарегистрируют даже в том случае, если на стороне мошенников действует нотариус. «Бытует ошибочное мнение, что если сделка нотариальная и заявление на государственную регистрацию подает нотариус, то наличие такой отметки не влечет отказа в регистрации. Однако это правило действует только при условии, что сама сделка совершена не по доверенности», — поясняет юрисконсульт офиса «Академическое» агентства «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.

На какие действия с недвижимостью запрет распространяется, а на какие нет

При наличии запрета без участия собственника не получится:

продать недвижимость;

подарить ее;

сдать в наем или в аренду;

оформить пожизненную ренту;

взять кредит, сделав недвижимость предметом залога.

Но есть и исключения из правил, когда запрет будет проигнорирован или снят без желания собственника недвижимости. Это произойдет, если:

недвижимость будет использована для взыскания долгов по ипотеке — в этом случае по решению суда запрет будет снят;

при разделе имущества (например, в случае расторжения брака) запрет также может быть снят по решению суда;

при наследовании недвижимости наследник может инициировать снятие запрета в судебном порядке, если тот мешает зарегистрировать недвижимость на себя;

недвижимость изымается для государственных нужд;

на недвижимость наложен арест в рамках уголовного дела.

«Также запрет не действует, если квартира находится в процессе реновации — нет необходимости каждый раз лично присутствовать при различных этапах», — рассказывает основатель агентства недвижимости «БЕСТ-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Для каждого объекта недвижимости — отдельный запрет

Поскольку запрет на сделки без личного участия — это особая отметка в ЕГРН, он «привязан» к конкретному объекту недвижимости (его кадастровому номеру), а не к его собственнику. Поэтому если у одного владельца несколько объектов недвижимости, пакетно установить запрет на сделки сразу со всей недвижимостью нельзя. Это нужно будет делать по-отдельности.

Как утсановить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника через Госуслуги

Фото: Владимир Трефилов / РИА Новости

Оформить запрет на сделки с недвижимостью, если в них не участвует собственник, можно как дистанционно (в личном кабинете Госуслуг или Росреестра), так и при личном визите в МФЦ «Мои документы».

Самый распространенный способ оформления запрета, не выходя из дома — с помощью Госуслуг.

Какие документы нужны

В целом, для оформления запрета на сделки без личного участия понадобятся:

паспортные данные владельца недвижимости;

его ИНН;

кадастровый номер объекта недвижимости, на который оформляется запрет.

Однако при оформлении запрета на Госуслугах в большинстве случаев вводить эти данные не придется — они уже есть в системе. Нужно будет лишь проверить их корректность и актуальность.

Также понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Она является аналогом подписи от руки, и ею подписывается электронное заявление на запрет сделки без личного участия. Если сертификата УКЭП нет, его можно получить бесплатно через приложение «Госключ», уточняют на Госуслугах.

Как оформить запрет. Алгоритм действий

1. Войти в аккаунт на Госуслугах и перейти в специальный сервис, с помощью которого устанавливается и снимается запрет на сделки с недвижимостью без личного участия. В первую очередь он попросит проверить паспортные данные, которые уже есть на Госуслугах, а также номер телефона, адрес электронной почты и адрес постоянной регистрации, которые привязаны к личному кабинету Госуслуг, и при необходимости — изменить их.
2. Следующий шаг — указать объект недвижимости, в отношении которого устанавливается запрет на сделки без личного участия. Его выбирают из специального списка, в котором указаны все объекты недвижимости, принадлежащие собственнику. Если таких объектов несколько, для каждого из них запреты на сделки без личного участия устанавливают по отдельности. Сведения о недвижимости вводить не потребуется — они уже есть в системе, нужно лишь проверить их корректность. Исключением является лишь ситуация, когда объекта, принадлежащего собственнику, в списке не окажется. В этом случае система предложит написать обращение об ошибке в данных. В нем нужно будет ввести кадастровый номер и адрес объекта, а затем дождаться ответа на обращение. После этой процедуры принадлежащая вам недвижимость появится в списке и можно будет продолжить оформлять запрет на сделки.
3. Система сама сформирует заявление о невозможности сделок с недвижимостью без личного участия собственника. Его нужно скачать и проверить корректность данных.
4. Далее будет предложен способ подписи заявления — чрез приложение «Госключ» или с помощью компьютера, если сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) хранится в его памяти. Подписать документ нужно за 24 часа после формирования заявления.
5. В течение следующих пяти рабочих дней запись о запрете сделок без личного участия будет внесена в ЕГРН, после чего сообщение об установленном запрете придет в личный кабинет Госусулуг. Начиная с этого момента и до тех пор, пока запрет не будет снят, совершить какую-либо сделку с недвижимостью можно будет лишь при личном участии собственника. В противном случае Росреестр такие сделки не зарегистрирует.

Примерно по такой же схеме дистанционно запрет на сделки без личного участия можно установить и в личном кабинете Росреестра.

Как проверить, что запрет на сделки без личного участия установлен

Сам собственник проверить, что запрет на сделки без личного участия установлен, может в личном кабинете Госуслуг или Росреестра. Однако есть и другой вариант, который доступен не только нынешнему владельцу недвижимости, но и потенциальному покупателю.

«Самый надежный способ проверки такого запрета — заказ выписки из ЕГРН на Госуслугах или лично в МФЦ. Например, в выписке «Об основных характеристиках и правах на недвижимость» указываются все ограничения, включая запрет на сделки с недвижимостью без личного присутствия собственника», — рассказывает Ирина Доброхотова.

Как оформить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника в МФЦ

Фото: Александр Сухов / РИА Новости

Те, кто не имеет усиленной квалифицированной электронной подписи и по какой-то причине не хочет ее оформлять, или больше доверяет оформлению документов в ведомствах, запрет на сделки с недвижимостью без личного участия могут оформить в МФЦ «Мои документы». Это может сделать как сам собственник, как и его представитель, у которого есть нотариальная доверенность на выполнение таких действий.

С собой в МФЦ нужно принести:

1. паспорт;
2. ИНН;
3. документы на недвижимость.

На их основе сотрудник МФЦ сформирует заявление о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника, которое останется лишь подписать. Как и в случае оформления на Госуслугах, запись о запрете отобразится в ЕГРН в пятидневный срок.

Как снять запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника

Снять запрет на сделки с недвижимость без личного участия может потребоваться, например, в том случае, если квартиру планируется продать по доверенности, рассказывает старший юрисконсульт юридического центра «Миэль на Николоямской» Анастасия Захарова. В противном случае провести такую сделку не удастся.

Снимается запрет точно так же, как и устанавливается.

На Госуслугах это делается с помощью того же самого сервиса, которым устанавливает запрет на сделки без личного участия. Для этого в нем есть специальная опция для снятия запрета. Как и в случае установки запрета, для его снятия потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись.

При визите в МФЦ для снятия запрета сотрудник «Моих документов» попросит рукописно подписать заявление о снятии запрета на сделки только при личном участии собственника.

В течение пяти дней после подписания заявления запет на сделки с недвижимостью без личного участия будет снят.

Но есть нюанс — снять запрет сможет лишь сам собственник, но не его доверитель. «Наложить запрет на сделки с недвижимостью без личного участия по доверенности можно, а снять — нет», — поясняет Наталья Киселева. Поэтому эту процедуру собственнику в любом случае придется выполнять самостоятельно.

Минусы запрета на сделки без личного участия

Фото: I love photo / Shutterstock / FOTODOM

Несмотря на все преимущества, у запрета на сделки с недвижимостью без личного участия имеются и минусы. Они связаны с тем, что запреты не всегда устанавливаются обдуманно, с учетом будущих действий. А также с тем, что таким запретам порой доверяют слишком сильно. Полагают, что они защитят недвижимость ото всех возможных разновидностей мошенничества, хотя это не так, рассказывают эксперты.

Необдуманное наложение запретов

«У нас в практике был такой случай: квартира перешла двум нынешним собственникам по наследству. Один из них длительное время проживает за рубежом, он дал генеральную доверенность на второго на оформление наследства и последующую продажу. И второй собственник от усердия и опасения всего и всех после оформления наследства наложил запрет на регистрацию без личного участия, действуя от обоих», — рассказывает Наталья Киселева из «Инком-Недвижимости».

Когда же пришла пора продавать квартиру, оба наследника оказались в ловушке. Чтобы провести продажу, нужно было снять отметку о запрете на сделки без личного участия. Наследник, проживающий в России, за себя лично снять такую отметку мог, а за собственника, проживающего за рубежом — нет: по доверенности снять такое ограничение невозможно, поясняет юрист. «Единственный выход — приезжать второму собственнику, что для него было очень затруднительно и финансово затратно. Но сособственнику все-таки пришлось приехать в Россию и лично принимать участие в сделке», — уточняет она.

Запрет защищает не ото всех мошенников

Запрет на сделки без личного участия защищает не ото всех видов мошенничества с недвижимостью. Он защищает лишь от тех ситуаций, когда владелец не просто не подозревает, что с его собственностью готовится какая-то махинация, но и сам (пусть даже невольно) не принимает в ней участие. Однако часть мошенничеств совершаются совершенно по другой схеме.

«В последние годы мошенничество становится все изощреннее. Аферисты действуют дистанционно: звонят людям, вводят их в состояние транса и уговаривают участвовать в сделке. Человек сам приходит на встречу и подписывает документы, не осознавая последствий. Даже запрет в ЕГРН не спасает, если жертва находится под таким воздействием. Пример из моей практики: человек попал под влияние мошенников. Несмотря на установленный запрет, он сам продал квартиру, а деньги ушли аферистам. В итоге — ни денег, ни жилья», — поясняет Анастасия Захарова из «Миэля».

Уловки телефонных мошенников. Как обманывают собственников жилья Недвижимость

Источник